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財政部高雄國稅局表示，A建設公司出售76戶房屋及其坐落土地，房地總成本約3.6億元，房屋、土地成本各為1.6億元及2億元，出售時簽訂之買賣合約書房屋、土地價款各為0.76億元及3.2億元，經國稅局按時價調整房屋之銷售額為1.7億元，補徵營業稅4百萬餘元。A公司不服，主張其依營業稅法施行細則第21條規定，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算房屋之銷售額，於法有據，乃循序提起行政救濟(復查、訴願、行政訴訟一審及上訴審)，惟均遭駁回確定在案。

▲建商注意 房屋銷售額顯著偏低時，要調整補課營業稅

該局說明：營業稅法施行細則第21條規定並無明定適用該條即排除營業稅法第17條，營業人如無正當理由而以較時價顯著偏低之價格銷售貨物時，國稅局得依時價認定其銷售額及第43條第2項規定之營業人申報之銷售額，顯不正常者，國稅局得參照同業情形與有關資料，核定其銷售額之適用，基於法律優位原則，營業人以土地及其定著物合併銷售時，營業人雖可依營業稅法施行細則第21條所訂之公式計算定著物之銷售額，惟稽徵機關如查得該銷售額顯較時價偏低，仍可參據時價調整其銷售額並補徵營業稅。

本件銷售房地總利潤近4千萬元，其中免稅土地享有鉅額利潤1.2億元，房屋卻分攤鉅額虧損8千萬元，足見申報房屋售價明顯偏低，又A公司對於房屋售價偏低之事實，無法提出正當合理之說明，是依法調增房屋銷售額，課徵營業稅。

該局提醒，為防杜營業人「壓低銷售價格，逃漏營業稅」，營業稅法規定對於營業人申報銷售額顯不正常者，稽徵機關得參照有關資料予以核定補徵差額之營業稅，請營業人切勿心存僥倖，以免遭補稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

財政部台北國稅局表示，個人轉讓各種權利(如：取得抵價地之權利、預售屋登記權利、土地容積權益…) 之利益，屬所得稅法第14條第1項第7類規定之財產(權利)交易所得，應併入轉讓年度辦理綜合所得結算申報。

▲個人讓與各種權利，應以交易時成交價額減除原始取得成本及費用後餘額為所得額，申報財產交易所得

該局查核甲君綜合所得稅案件，發現甲君於2012年4月間以1億4千萬元買入已列為區段徵收開發案範圍之3筆土地，嗣申請以抵價地折算抵付地價補償費，地方政府於2012年8月17日函通知核准發給抵價地，甲君於2013年5月18日與乙君簽訂買賣契約，以2億3千萬元將取得抵價地之權利出售予乙君，並已收取全部價款，買賣價差9,000萬元減除仲介費150萬元後計有出售利益8,750萬元，核屬財產(權利)交易所得，應併入2013年度綜合所得稅結算申報書計算應繳納稅額。

甲君主張其係出售土地，應可適用所得稅法土地交易所得免稅之規定。惟依土地徵收條例第40條第3項規定，申請發給抵價地者，對其土地之權利義務，於接到主管機關核定發給抵價地通知時終止，即甲君於2013年5月18日出售抵價地權利時，對業經徵收之土地已不具權利義務關係，自非出售土地，且抵價地既尚未取得，亦非出售抵價地，甲君誤認係屬土地交易所得，適用免納所得稅規定，致漏未申報，遭補稅3,000萬餘元，並處罰鍰。

另一案例，丙君於2014年8月以4,500萬元向丁君買入土地容積權益，隨即於同年10月以8,200萬元出售予甲建設公司，價差3,700萬元核屬丙君出售土地容積權益之交易所得，應併計個人綜合所得稅申報繳稅。丙君漏未申報，經補稅1,000多萬元，並另處罰鍰。

該局進一步說明，除了前揭案例之權利外，其他如轉讓預售屋登記權利、未發行股票之股權及不良債權等各種權利，均屬權利交易性質，出售價格減除原始取得成本及費用後之餘額為所得額，應併入個人綜合所得稅申報繳稅。該局呼籲，民眾出售財產，應注意相關法令規定，如有任何問題，可洽詢國稅局，以免漏未申報，致遭補稅及處以罰鍰，得不償失。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

租賃專法發布後，提供稅賦誘因，導入專業化管理，透過包租代管方式，擴大發展租賃服務產業。台中市除推動「8年1萬戶」社會住宅，也啟動包租代管試辦計劃，與信基不動產、大晟資產管理顧問簽約，執行包租包管800戶、代租代管800戶目標，最低市價租金5折起，提供沒抽到社宅或無法負擔高額房租的民眾，在租金補貼與共好社宅外的另一個租屋管道。

▲台中市府向中央爭取3億6419萬餘元的補助經費，辦理包租代管方案，利用民間空餘屋，作為社宅的多元供給方式。(台中市府提供)

台中市「8年1萬戶」社會住宅政策中，豐原區安康段共好社宅已接近完工階段，開始受理申請，市府另向中央爭取3億6419萬餘元的補助經費，辦理包租代管方案，利用民間空餘屋，作為社會住宅多元供給方式。住宅發展工程處表示，市府已與信基不動產、大晟資產管理顧問兩家公司簽約，核定標準化作業流程，訂定今年包租包管800戶、代租代管800戶。包租包管是由政府委託的業者，包租民間住宅3年再將住宅轉租的方案；代租代管則是由政府委託業者協助民間房東、房客進行租賃媒合，兩種方案都有助房東管理租賃事宜，提升房客居住品質。

為減輕租屋族負擔，兩種方案針對不同弱勢身分的民眾提供市價租金5折或7折不等的優惠，一般戶也有市價租金8折(包租包管)或9折(代租代管)優惠。為增加空餘屋進入市場的誘因，包租代管方案提供每處每年最高1萬元修繕獎勵金，及比照自用住宅的優惠房屋稅、自用住宅用地的優惠地價稅率；包租包管方案更有每處每年最高3500元的地震險、火災險與居家安全保險補助。

住宅發展工程處補充，信基不動產首創無人機據點，完成後將陸續設置數處有高租賃需求的區域，配合互動導覽與語音服務，提供全年無休的租賃服務，另外獨有的租賃APP管理系統，讓房客能直接列印繳費單據至超商繳費或線上刷卡，省去上百筆物件資料與人工對帳可能產生的錯誤。大晟資產管理顧問則製作包租代管專屬APP，透過手機即可立即確認房東與房客雙方的租賃需求，克服時間與空間限制，服務更有效且便捷。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】